Столичный бизнес

Власть будет бить украинцам морды?

КВН76 — Wed, 13 Oct 2010 22:29:06 GMT

Власть будет бить украинцам морды?

Сегодня депутат-коммунист Евгений Царьков в прямом эфире бюджетного телеканала «Рада» заявил, что не допустит проведение традиционного марша националистов на Крещатике 14 октября. Представитель власти с трибуны Верховной Рады пообещал «будем бить морды!».

Вот так, провластное большинство на государственном канале (осуществляющего трансляции, кстати, за наши с вами деньги) угрожает обществу. Коммунист обещает простым людям меры физического воздействия.

Как прикажите это понимать? Можно ли слова члена КПУ рассматривать, как вызов власти своему народу? Может, это был призыв браться за оружие? Больше всего удивляет то, что это умственно отсталое существо никто в зале не одернул. Вероятно, депутаты так называемой оппозиции уже привыкли к швондерам новой власти.

Запугивание и подстрекательство царьковых и некоторых донецкий братков, скорее всего, основывается на их уверенности в том, что органы т.н. правопорядка в этот день, впрочем, как и во все остальные станут на сторону провластных маргиналов. И милицейские дубинки, скорее всего, могут использовать не на защиту украинцев от царьковых, а наоборот, в помощь коммунистическим и региональным янычарам. Иначе, кого имел в виду Царьков, говоря «мы будем бить морды»? «Мы» это кто? Армия, милиция, спецы Хорошковского или бывшие сокамерники нынешнего президента? Или с ним на мордобой пойдет его вождь Симоненко?

При нынешней власти в Украине устанавливаются памятники палачам украинского народа Екатерине II и Сталину, действия которого Евросоюз приравнял к нацистским. Теперь не удивляет, почему представители Партии регионов поддержали своих соратников коммунистов и одобрили для вынесения в парламент предложение внести поправки в Трудовой кодекс о праздновании большевистского переворота 1917 года на государственном уровне.

Между тем, как, празднование Дня независимости антиукраинская власть в этом году практически проигнорировала.

Кстати, лидер преступной коммунистической партии П. Симоненко сегодня же, выступая с трибуны ВРУ сравнил украинский язык с русско-галичанским наречием. Также Симоненко считает, что родным языком Н. Гоголя и Т. Шевченко был… русский язык. Оказывается, в селах Черкащины и Полтавщины 19 века женщины воспитывали украинских деток исключительно на языке «межнационального общения». Возможно, подготавливали своих чад к наречию, на котором впоследствии будет разговаривать Ленин и украинская власть 21 века?

Познания царьковых и симоненковых в украинской истории – их личное дело и трагедия. Но, почему налогоплательщики должны оплачивать трансляции хамских призывов и манкуртов, а также их депутатское жалование?

Как известно 14 октября - праздник Покрова Пресвятой Богородицы - отмечается в Украине и как День украинского казачества. Кроме того, украинские патриоты традиционно отмечают этот день маршем в центре Киева в часть годовщины создания Украинской Повстанческой армии.

Как видим, нынешняя власть Украины не на стороне украинского народа. Может тогда народу пора брать пример с этой власти и соответственно к ней относиться?

N.B.: «Идеи русского национализма распространены и в одесской организации Коммунистической партии Украины. Её лидер, народный депутат Евгений Царьков, в эфире одного из телеканалов, например, возмущался увиденным во время поездки в Крым, где, по его словам, «в православном селе строят уже вторую мечеть». Нередко участие коммунистов в совместных акциях с «Родиной», «Единым отечеством» и даже со «Славянским единством». Все эти факты убедительно подтверждают обстоятельство, и без того хорошо известное украинским левым: официальная КПУ не является коммунистической организацией, но представляет собой консервативную партию с сильным уклоном в сторону русского национализма» (цитата из газеты левых Одессы).

Олег Леусенко

Хочешь диктатуры? Голосуй за ПР

КВН76 — Wed, 13 Oct 2010 22:27:26 GMT

Хочешь диктатуры? Голосуй за ПР

Просмотрел видеоролик Партии регионов. Ну, и политтехнологии, скажу я вам! Если такие рекламные заставки должны вызвать что-то у избирателей, то только недоумение. То ли маразм крепчает, то ли регионалы верно истолковали свое видение "новой страны".

На одной из картинок телерекламы вверху экрана нарисованы три квадратика: Президент, Кабмин и ВРУ. Вниз от них идет стрелочка к квадратику „Місцеві ради”. Еще ниже стрелочка упирается в квадрат „Громади”. Стрелки идут именно вниз, а не наоборот.

Команде Януковича невдомек, что в демократических сообществах власть формируется снизу вверх. Т. е. носитель власти в стране – народ формирует местные громады, люди делегируют свои права органам местной власти. Местное самоуправление не входит в единый государственный механизм. Функции центрального аппарата государственного управления и местного самоуправлением разделены.

Как видно из рекламы, регионалы представляют модель «новой країни» несколько в ином свете. А именно в строгом подчинении громад местным советам и, соответственно, местные советы должны подчиняться центральной власти на Банковой и Грушевского. В таком случае это не Партия регионов, а Антирегиональная партия.

Кроме прочего, партайгеноссе Януковича, пожалуй, плохо учились в школе. Об институтах промолчим. Потому, что безграмотно и некорректно представлять государственную машину власти тремя ветвями, одна из которых дублирует вторую. Правительство и Администрация президента все же не одна донецкая бригада, а органы исполнительной власти страны с отдельными функциями. И коль уж «политологи» ПР решили обозначить ВЕТВИ власти на своей схеме, то им следовало подучить, как минимум, матчасть. А в матчасти, то есть, в политологической науке утверждается, что основу государственного управления любого демократического сообщества составляют три отдельные друг от друга ветви власти: законодательная, исполнительная и судебная.

Более того, в цивилизованных странах принято причислять к четвертой ветви власти медиа-пространство (для знатоков из ПР дам подсказку: это журналисты и СМИ). Прошу прощения у регионалов, что не совсем понятно разъясняю – СМИ – это средства массовой информации). Впрочем, о четвертой власти регионалы могут не беспокоится. Как и о третьей судебной. А после формирования коалиции «тушек» можно начинать забывать и о первой ветви власти - законодательной. Зажав свободу слова до предела и назначив руководителем ВСЮ стукача СБУ В. Колесниченко в клипе регионалов можно заменить три квадратика на один. Монархический. Или диктатура. Как кому нравится. Это новая модель власти для «новой» страны от Партии регионов.

Вернемся к ~~деби~~ телевизионному опусу партии власти. Признаюсь, в эту избирательную кампанию ожидал что-то более оригинальное от ПР. Что-то типа «Тому що...», «Україна для людей», «Будуємо нову країну» или на худой конец «Почую кожного». Однако, регионалы перестали загружать своих имиджмейкеров такими глупостями, как слоган или на языке новой власти – речевки. Регионалы бьют в лоб избирателю негативной «правдой маткой». Власть думает, что черный пиар для оппонентов гораздо привлекательнее для обнищавшего во время короткого, но бездарного правления четвертого президента электората. Вот и заела пластинка о происках «оранжевой» власти, о пяти годах «обнищания» и т.п.

Полноте, синие бояре, бороться с ветряными мельницами! От «оранжевых» на политическом небосклоне Украины остались лишь воспоминания. Есть бело-сердечные, красные и зеленые, даже бесцветная подтанцовка власти кланов Тигипко и Цушко. Не врите своему народу, господа регионалы, что вы не причастны к тому хаосу демократии. И не запускайте в ролике строки о 2006 и 2007 годах. В это время на Грушевского командовал ваш лидер. Да и за разбалансированность ветвей власти в последние годы народ должен «благодарить» именно вас и представителей сегодняшнего большинства в парламенте. Ведь именно политики новой-старой власти были инициаторами изменений в Конституцию.

Также сочинители лживого и не по-детски наивного ролика Партии регионов забыли уточнить, что на 2008-09 гг. пришелся мировой финансовый кризис. Хотя такого обнищания, пока ПР не захватила все ветви власти (для регионалов: о разделении институтов власти читать выше) простой человек не ощущал.

С тех пор, как безраздельными хозяева страны стали представители практически одной политической силы потребительская корзина украинцев уменьшилась, как минимум вдвое. Однако, внешние долги азаровского правительства побили рекорды за все годы независимости.

Думается, нечистоплотный телевизионный ролик власти выполняет всего одну сверхзадачу: затуманить избирателям разум, чтобы они поменьше вспоминали об обещаниях лично Виктора Януковича и его донецкой партии. К примеру, об индексации пенсий аж в четыре раза, о повышении минимальных пенсий до 2000 гривень уже в этом году, об уменьшении НДС, а не замены возврата налогов на добавленную стоимость в виде фантиков, налоговых каникулах для малого и среднего бизнеса и мн. др. Вместо выполнения своих обещаний, власть, по словам представителей большинства в ВРУ, довела задолженность по зарплатам уже до 13 млрд. грн.! Перечислять всю синюю «лапшу», нацепленную на уши украинцев не хватит страниц этого сайта.

Мабуть Віктор Федорович все ж таки когось почув, але, здається, не своїх виборців, а олігархів та кремлівських братів. «Тому, що.. покращення нашого життя вже сьогодні» від Партії анти регіонів триває!

Олег Леусенко

Кто, кому за что и почему?!

КВН76 — Wed, 13 Oct 2010 22:23:09 GMT

Кто, кому за что и почему?!

Честности и прозрачности отношений на рынке недвижимости можно достичь только при справедливом распределении оплаты услуг. Владелец объекта думает, что он получает бесплатный комплекс услуг, а услуги риэлтора оплатит Покупатель / Арендатор. Что же происходит на самом деле?

Оказывая услугу «бесплатно», Ваш риэлтор, мягко говоря, лукавит. Он озабочен не столько быстрым и качественным обслуживанием, сколько «выбиванием» комиссионных или из Покупателя / Арендатора, которые не заказывали ему работу, или из агента Покупателя / Арендатора, говоря ему: «подели (отдай!) часть своего заработка». Ваш объект даже не показывается, если приобретающая сторона не согласна (что вполне справедливо!) оплачивать работу Вашего агента.

Подумайте, сколько стоит Вам месяц простоя Вашего помещения либо месяц обслуживания кредита по непроданному помещению?
Агент не может качественно отстаивать Ваши интересы при торге и оформлении сделки, ведь свое вознаграждение он получает «из других рук»(здесь Вы теряете гораздо больше, чем стоит работа Вашего агента!!!).

Прозрачности отношений мы можем достичь лишь при четком распределении обязанностей между исполнителями риэлтерской услуги:
1) агент Покупателя / Арендатора выполняет комплекс услуг по покупке / снятию в аренду объекта, а именно: выявление потребности Покупателя / Арендатора, подбор подходящих объектов, проведение просмотров, корректировка заказа, повторные просмотры, анализ и выбор лучшего варианта, торг в интересах заказчика, оформление предварительных договоров, подготовка к сделке, проведение сделки, передача объекта и т.д.;
2) агент Продавца / Арендодателя выполняет комплекс услуг по продаже / сдаче в аренду только одного объекта: предварительная оценка объекта, определение рыночной цены (это главная задача риэлтора), предпродажная подготовка, организация рекламы, проведение показов, торг в интересах Продавца / Арендодателя, организация безопасного денежного расчета и т.д.

Очевидно, что выполняются две и совершенно разные работы для двоих разных клиентов: Покупателя / Арендатора и Продавца / Арендодателя.

Оплачивая работу своего агента, Продавец / Арендодатель выигрывает в получении высокой цены в результате продажи / сдачи в аренду объекта. И этот выигрыш существенно превышает стоимость работы своего риэлтора.

И, как итог, довольны Вы и Ваш риэлтор, нет денежного конфликта между риэлторами противоположных сторон, и сделка проходит прозрачно, честно и спокойно.

Честная, справедливая, понятная по мотивации (заинтересованности), прозрачности, количеству выполненного объема и размеру оплаты работа (платная услуга) возможна только в одном случае: «Работа (платная услуга) выполняется Риэлтором по поручению, в интересах и за счет своего Клиента (Покупателя, Продавца, Арендатора или Арендодателя)».

Александр Рубанов

О доступном жилье и не только.

КВН76 — Wed, 13 Oct 2010 22:21:10 GMT

Александр Рубанов

Президент Союза специалистов по недвижимости Украины

Много говорится о том, что строительство – главный инструмент для выхода из экономических кризисов, проверенный временем. И это справедливо. Но от того, как использовать инструмент многое зависит. Молотком тоже можно: и дом строить, и на тараканов охотиться.

Необходимо определиться, чего мы хотим достичь, чего мы МОЖЕМ достичь и что мы будем делать для этого. Если стоит задача, как всегда, собрать денег, то можно даже не начинать: рынок недвижимости сегодня – это уже «дохлая корова», которую доить нет смысла. Какой эффект мы надеемся получить от государственного регулирования строительного рынка в частности и рынка недвижимости в целом?

Какова роль государства в нынешних условиях с точки зрения специалистов, являющихся весомой частью инфраструктуры рынка недвижимости? Попробуем ответить на эти вопросы.

Бытует мнение, что для того, чтобы вернуть рынку ликвидность, необходима помощь, в основном деньгами, после чего все проблемы решатся сами собой. Без них (денег), конечно, никуда, но я считаю – это не самое главное сегодня.
Сформулирую три наиболее важных тезиса.

Тезис 1. Внутренний рынок.
Развитие внутреннего рынка – главная задача любой развивающейся страны. Если мы говорим о рынке недвижимости, то мы должны понять свою маркетинговую позицию: что мы строим, для кого мы строим. Сегодня за банальную квартиру мы предлагаем нашему потенциальному покупателю отдавать половину создаваемого им в течение 25 – 40 лет продукта, при этом предлагаем ему растить детей и просыпаться с улыбкой на лице. 50 процентов создаваемого продукта мы уже официально забрали у гражданина фискальными инструментами, 50 – возьмем за жилье, 30 – за коммунальные услуги. Не мало ли? Может еще по сусекам поскребем? Может предложить людям переехать в землянки, так как квартиры для украинцев – это слишком шикарно?

При разработке маркетинговой позиции необходимо отказаться от оценки недвижимости с помощью денежных единиц. Давайте измерять ее стоимость трудочасами или лучше трудогодами среднестатистического гражданина, который работает в реальном секторе отечественной экономики, производя реальный украинский продукт.

У меня складывается впечатление, что в период строительного бума вся недвижимость была маркетингово ориентирована на экспорт. Как выглядел портрет потенциального покупателя квартиры в Киеве? В основном – сотрудник иностранной компании (почти никто, кроме них, не мог показать достаточную «белую» зарплату в банке для получения ипотечного кредита). Кто потенциальные покупатели или якорные арендаторы строящихся торговых центров? Международные ритейлеры, известные мировые бренды. Кто финансист? Международная финансовая группа в лице местного банка. Иностранный строитель не пробрался на наш рынок только по одной причине – ему здесь показали, где «раки зимуют».

Мы все надеялись, что придет кто-то с большим кошельком и будет покупать шедевры, которые мы будем строить – это в лучшем случае. В худшем – мы нарисуем шедевры на большом рекламном плакате, и уже за одно это срубим прилично бабла.

Так, товарищи, жить нельзя. Недвижимость – это фактор производства, она бесполезна без остальных факторов: труда, предпринимательской инициативы, другого производственного капитала. Необходимо сформулировать, что мы будем делать с этой недвижимостью: что будем производить, продавать, покупать? Никто, кроме нас, эксплуатировать нашу недвижимость не будет, а вот завладеть ею могут. Ранее вся наша политика сводилась к одному – стимулировать философию рантье в поведении экономических субъектов: взял кредит, купил квартиру или офис – живи спокойно, недвижимость растет в цене. И на работу можно не ходить.

О том, что надо реально что-то производить, молчали. О том, что кредитами надо стимулировать отечественное производство вместо неадекватного, оголтелого потребления, да еще ориентированного на импорт, - об этом молчали. О том, что цены на жилье в Киеве выше, чем в Вашингтоне, притом, что ВВП на душу населения в шесть раз ниже, а доллар по покупательской способности переоценен в Украине в 2 раза, - об этом молчали.

Нам казалось, что новые офисные центры может наполнить средний класс. Только где он? При таком уровне ВВП не может быть среднего класса, потому что большинство нищее. Смешно, когда кто-то предлагает увеличить налоги, забывая, что перераспределять через бюджет на самом деле нечего. Мы слишком мало производим, а правительство умножает на ноль налоговую ставку.
Поэтому единственный путь к созданию внутреннего рынка – это создание национальный покупателей и продавцов. Для того чтобы люди покупали недвижимость, необходимо, чтобы в их распоряжении появились те блага, которые они смогут предложить в обмен на нее. И если мы не хотим, чтобы квартира стоила сто трудолет, необходимо радикально взяться за среднюю производительность труда в Украине. Иначе скоро будем жить в землянках.

Тезис 2. Финансовая система.
С нашей финансовой системой тоже нужно что-то делать. Здесь можно очень много говорить: о необходимости дедолларизации рынков капитальных активов; о фискальном стимулировании; о процентных ставках. Которые существуют в развитых странах; о курсе гривны и паритете покупательской способности. Тема неисчерпаема.

Скажу о главном. Денежная система построена на кредите. Все развитые страны используют кредит для создания нового продукта. Если рынок нуждается в каком-либо продукте или стимулировании, то производителю выделяется кредит (если денег в бюджете нет, то их просто эмитируют, иногда пряча это за продажу казначейских облигаций неизвестному инвестору) для создания продукта, и по мере потребления рынком новосозданного продукта кредит возвращается. Обязательное условие такого механизма – безоговорочное целевое использование денежных средств.

Такие механизмы не вызывают сильной инфляции, так как эмитированные деньги обеспечены новым продуктом. В Украине не умеют пользоваться этим инструментом, в т.ч. по причине навязывания жестких ограничений со стороны международных финансовых институций, таких как МВФ. По какой-то причине МВФ не выгодно, чтобы в развивающихся странах использовали те же инструменты, которыми охотно пользуются развитые. Истинные причины этого наши дети узнают из учебников истории.
Скажу несколько слов о ипотеке. В Украине был и есть чрезвычайный спрос на кредиты. Почему мы не кредитуем капитальные активы в гривне – очень странный вопрос, особенно в разрезе национального интереса. Упустить эмиссионный доход из своих рук – главная ошибка наших олигархов. Если 16 лет не хватило на то, чтобы обеспечить торговлю на рынках капитальных активов в гривнах, то сколько еще времени нам понадобится? Или всю жизнь будем мириться с тем, что мы платим процент другому правительству за пользование бумажными деньгами?

Недавно услышал мнение одного из банкиров, что без нового закона, который упрощает процедуру изъятия залогового имущества, банкам скоро некого будет кредитовать. Так и не надо, уйдите с этого рынка, продайте эффективному конкуренту свои активы и освободите нишу тем, кто знает, кого и как кредитовать. Нужно честно признать, что дело не в отсутствии качественных клиентов, а в том, что отечественная банковская система показала свою несостоятельность. Банки и сегодня все еще не могут разобраться, кто производит реальный продукт, а кто надувает финансовые пузыри; кого можно кредитовать, а кого нет. Низкий уровень риск-менеджмента, финансовых диагностов, отсутствие контроля макроэкономического риска и, главное, тотальная коррупция – так выглядит сегодня украинский банк, даже с иностранным капиталом.

Ипотека под 30 % годовых – это шедевр, который войдет в экономическую историю с фамилиями главных «выдумщиков» в раздел «Как делать не надо». Понабираться депозитов под 22-24 % и сидеть с ними, как собака на сене, ожидая, что какой-либо потенциальный банкрот в отчаянии придет и возьмет кредит под 30 % годовых.
И вот уже кто-то заявляет, что необходимо снова разрешить валютное кредитование, забыв про грабли, которые так больно дали по голове всего два года назад.

Кредитная система будет нормально работать тогда, когда будет наблюдаться баланс между отечественными сбережениями и инвестициями. Привлекая к стимулированию отечественного потребления сбережения граждан и пенсионеров иностранных государств, мы ставим себя в кредитно-финансовую зависимость, т.к. не имеем возможности влиять на курс. Нас могут попросить отдать гораздо больше, чем мы взяли, и Национальный банк, как показала практика, будет бессилен что-либо сделать. Иностранные банки не упустят возможности сыграть против граждан Украины, чтобы перераспределить собственность в пользу иностранных структур, так как по факту являются их агентами на территории Украины. По большому счету вся история украинской ипотеки, которая началась в 2001 году – это история о том, как у нас купили нашу недвижимость дешево, потом продали нам же дорого, теперь же попросту изымают в пользу иностранных структур за долги.

Иностранные банки сами никогда не предложат выгодные для Украины продукты. Необходимо создать им эффективного конкурента, который своим примером покажет, как надо работать. Сегодня много разговоров о том, что нет «длинного» финансового ресурса для кредитования ипотеки. В этих условиях регулятором может быть создан государственный ипотечный банк, который будет принимать у населения целевые (ипотечные) депозиты. Включается принцип: для того чтобы купить квартиру, необходимо накопить определенную сумму (30-50 % ее стоимости). То есть граждане накапливают сбережения на целевых депозитах, которые и являются ресурсом для кредитования тех, кто уже накопил достаточную для покупки недвижимости сумму, а также для кредитования строительных компаний. Чем дольше человек является держателем целевого депозита, и чем большую сумму он накопил для покупки недвижимости, тем ниже для него будет кредитная ставка по ипотеке (в идеале - на уровне ставки инфляции). Данный механизм успешно прошел апробацию в других странах и вывел их финансовые системы на передовой уровень. Важное условие для реализации такого алгоритма – целевое использование средств.

Когда 90 % потенциальных ипотечных заемщиков станут вкладчиками данного учреждения, когда миллиарды гривен депозитных вкладов перетекут из коммерческих банков в данный государственный ипотечный банк под более низкий процент (с учетом того, что в будущем можно будет получить более дешевый кредит), может быть тогда у наших банкиров наступит профессиональное прозрение и придет понимание их экономической функции.
И последнее о финансах. Необходимо нормативно ограничить потребительское кредитование импортных товаров. Как это сделать, лучше знает Национальный банк. Знает, но почему-то не делает.

Тезис 3. Инфраструктура.
Инфраструктура – это «чернозем», в котором прорастает то, что мы стимулируем. Для рынка недвижимости инфраструктура – это, прежде всего, дороги, коммуникации и социальные объекты.
Сегодня мы рассматриваем малоэтажное строительство в пригороде как альтернативу городским квартирам, которая способна сдвинуть рынок жилья с мертвой точки, благодаря широким возможностям в вопросе низкой стоимости такой альтернативы. Проблемный фактор, который сдерживает данное направление – инфраструктура.

Люди опасаются покупать коттедж на новоотведенных землях, т.к. возникает уйма вопросов: кто построит дорогу (или всю жизнь ездить по грунтовой?), кто проведет и будет обслуживать электросети, газопровод, водопровод и канализацию кто будет убирать зимой снег и очищать дороги, кто будет заниматься озеленением?

Мы говорим о том, что ближний пригород является хорошей альтернативой городской квартире – ехать, понимаешь, близко. Но при этом умалчиваем, что на всех магистралях утром при въезде, а вечером при выезде из Киева образуются пробки, так как желающих воспользоваться альтернативой уже слишком много, и существующая дорожная инфраструктура не адекватна нашей гениальной идее.

Все знают о необходимости разработки и утверждения генпланов районов Киевской области, которые должны дать ответы на множество вопросов. В т.ч. относительно дорог и коммуникаций. Сегодня многие не знают, что им делать с участком. Люди не могут определиться с целевым использованием земли, потому что нет генплана, дающего определенность и позитивные ожидания. Нет определенности относительно использования - нет стоимости. Нет стоимости – нет торговли и развития земли. Коллапс.

Или другой пример – простая местная дорога, которая ведет к коттеджному городку, разбитая до аварийного состояния. Никто не знает, когда ее отремонтируют, кто и за какие средства ее отремонтирует. Стану ли я покупать недвижимость в таком городке?..

Мы декларируем в Украине практически скандинавскую систему налогообложения, где от 50 до 70 % ВВП перераспределяется через бюджет. Только в скандинавских странах люди не думают о том, кто оплатит ремонт дороги. Деньги, заплаченные в бюджет, возвращаются назад в виде социальных благ. У нас бюджет, откровенно, это – «черная дыра».

Необходимо создание простой и прозрачной законодательной базы: или мы в три раза снижаем налоги, и люди сами строят себе дороги, школы и садики, или увеличиваем налоговое давление, но строим инфраструктуру за государственный счет. Иначе – путчи, майданы и прочие социальные волнения. Потому что там, где есть нецелевое использование средств, всегда будет хаос.

Вы заметили, что я постоянно акцентирую внимание на таком понятии как целевое использование средств. Это обязательное условие в каждом из предложенных мною тезисов. Я считаю, что нецелевое использование средств – главная беда Украины. Это касается всех сфер нашей жизни. Когда кредит берется на создание продукта, а тратится на покупку импортного автомобиля или вертолета, в экономическом кругообороте формируются катастрофические ошибки – дисбалансы, которые приводят к кризисам, один из которых мы наблюдаем сегодня. Страдают все. Мое глубокое убеждение, что тот комплекс проблем, которые мы наблюдаем сегодня в Украине, есть ничто иное, как следствие системной практики нецелевого использования бюджетных средств. Привычка тратить деньги не по назначению – это курс на саморазрушение. Я предлагаю осознать это всем, чтобы сформулировать новый вектор развития.

Рынок производственной и складской недвижимости – кризисная реальность

КВН76 — Wed, 13 Oct 2010 22:17:59 GMT

Рынок производственной и складской недвижимости – кризисная реальность

За 19 лет своего современного развития украинский рынок производственно-складской недвижимости (далее ПСН) так и не достиг устойчивого состояния. Созданию и реализации обществом долгосрочной концепции экономического развития данного сегмента рынка недвижимости мешают некоторые юридические и экономические «тромбы», связанных с низким уровнем развития рыночных отношений и политической воли руководителей.

В центре проблем сегмента ПСН стоят несогласованность земельных отношений, неэффективная градостроительная политика, отсутствие поступательного развития промышленного комплекса. В Киеве и других мегаполисах сформировались зоны, где размещение производственной застройки перестало быть целесообразным с экономической точки зрения. Это касается не всех промышленных зон, а в основном центральных и серединных городских районов. В Киеве вопрос капитальной реконцепции массивов остро стоит относительно промышленных зон Подола, Лукьяновки, Печерска, Шуляки. Фасады указанных промзон, как правило, уже осуществили перепрофилирование и реконструкцию (они стали торговыми центрами, автосалонами, строительными супермаркетами, офисными центрами), однако вопрос относительно территорий внутри промзон не нашел ответа.

Приходится констатировать отсутствие долгосрочной и понятной государственной экономическо-правовой и градостроительной политики относительно развития данных территорий. Отсутствуют понятные правила, которые могли бы наладить эффективные земельные отношения, добавить определенности при оценке данных земель и расположенных на них зданий. При этом физический и экономический износ устаревших зданий продолжает увеличиваться. Возможно, что нужно сохранить производственно-складской профиль этих территорий, однако рынок должен получить четкие сигналы для осуществления инвестиций в реконструкцию зданий и инфраструктуры.

Отсутствие целенаправленных действий по решению вышеизложенных проблем привело к тому, что рынок ПСН с наступлением кризиса оказался в худшем положении среди других сегментов рынка недвижимости. Если в жилом сегменте кризисная коррекция составила 45%, в сегменте торговых и офисных помещений 50%-60%, то в сегменте ПСН цены с начала кризиса упали на 65%-75% в долларовом эквиваленте.

Результаты статистических наблюдений Консалтинговой компании «САМСОН»

Многие аналитические показатели говорят о стабилизации рынка и растущей привлекательности объектов ПСН с точки зрения инвестиций, а именно: стоимость объектов чрезвычайно низкая (существует перспектива получить сверхприбыль от посткризисной коррекции), ставки капитализации возросли и превышают ставки по валютным депозитам в 1.5-2 раза, продавцы готовы идти на уступки под давлением кризиса.

При всем при этом оживления на рынке не наблюдается, и связано это с чрезмерными рисками, которые не могут быть иными в условиях полной неопределенности. В Киеве практически нет объектов ПСН, земля под которыми находится в частной собственности. Неопределенность земельных прав является основным фактором, определяющим низкую инвестиционную привлекательность объектов ПСН сегодня. Отсутствие четкой перспективы развития объектов недвижимости, которые требуют инвестиций, и есть главный риск. Добросовестный покупатель сегодня ставит объективные и правильные вопросы: сколько будет стоить выкуп участка, какова будет стоимость аренды, на какой срок будет заключен договор аренды, во что выльется оформление документов? Внятного ответа на эти вопросы ни один продавец с неоформленным участком дать не в состоянии.

Одна из проблем состоит в том, что методика оценки при приватизации недвижимости включает в стоимость зданий право пользования земельным участком. Данная стоимость, согласно методологии оценки, не сильно отличается от стоимости права собственности, особенно если срок аренды достаточно большой, а размер арендной платы достаточно близок к земельному налогу. Поэтому, в случае выкупа участка в собственность после приватизации здания, покупатель вынужден дважды оплачивать часть стоимости земли, чего не станет делать ни один рациональный собственник. До определенного момента доходность недвижимости была такой, что инвесторы закрывали глаза на неопределенность земельных прав (принимали риски), рассчитывая урегулировать данный вопрос в будущем. Сегодня ожидания галопирующего роста отсутствуют. Чтобы рынок начал нормально функционировать, необходимо урегулировать земельные отношения, в т.ч. внести ясность в методики оценки объектов недвижимости, земля под которыми находится в пользовании.

При оценке таких объектов недвижимости с целью приватизации необходимо выделять стоимость права пользования (аренды) в отдельный показатель. В случае дальнейшего выкупа участка в собственность стоимость такого выкупа целесообразно рассчитывать как рыночную стоимость участка за вычетом той части права пользования (аренды), которая была оплачена покупателем здания, но не использована (исходя из оцененного срока права пользования и прошедшего с момента покупки промежутка времени). Это позволит создать стимулы для выкупа участка в собственность и внесет логику в ценообразование как первичного, так вторичного рынка.

Экономический рост, когда бы он не случился, проявится превышением спроса над предложением. Коррекция цен уже сегодня дает возможность определить параметры, которые делают некоторые объекты и строительные проекты инвестиционно-привлекательными. Рост промышленного производства Украины в 2010 году прогнозируется на уровне около 10% по отношению к 2009 году. Летом 2010 года стал заметен небольшой рост арендных ставок на производственно-складскую недвижимость. Ценовая коррекция приблизила стоимость земли производственно-складского назначения к минимальной отметке.

Некоторые девелоперские проекты обрели новую актуальность вследствие снижения стоимости строительства. Для их реализации необходимо долгосрочное финансирование, которое государство обеспечить не в состоянии, а частный инвестор не желает рисковать вследствие туманной государственной политики относительно производственных зон. Возобновление инвестиционных потоков в реконструкцию промзон возможно только после четкого определения их экономического профиля и градостроительного статуса, что должно вылиться в формулирование прозрачных правил игры и законодательного обеспечения, необходимых для создания и реализации долгосрочных инвестиционных концепций развития сегмента ПСН.